Kinnisvaraturgude turbulentne tulevik – kas oodata või tegutseda?

Siinne kinnisvaramaastik on juba pikemat aega olnud võrreldav Ameerika mägedega. Võib vaid oletada, kuidas mõjuvad valdkonna lähitulevikule rekordiline inflatsioonitempo ja kallinenud kodulaenud. Kui aasta esimeses pooles valitses ostjate turg, siis praegune olukord on vastupidine – pakkumine ületab nõudluse. Eks selleks on ka omad põhjused.

Jaanika Taru sõnul ollakse kinnisvaraturul praegu äraootaval seisukohal – müügiprojekte justkui on, aga ostjaid on vähevõitu, sest maksujõulised kliendid ootavad suuremat hinnalangust. „Oodatakse krahhi, et kinnisvara odavamalt kätte saada,“ rääkis ta. „Kas see tuleb või ei, me täna veel ei tea. Kinnisvara kiire hinnatõus peatus iseenesest juba inflatsiooni eel ning nüüd on tõepoolest näha turu jahtumist, kuid seda mitte hindade languse, vaid tehingute vähenemise arvelt“.

Vähe sellest, kinnisvaraturul võib Hemdeni asutaja sõnul täheldada ka ohumärke, sest nii mõnelegi müügikuulutusele on lisatud märge, et müük käib kohtutäituri kaudu. „Kahjuks on näha, et kriis kriisi otsa on pannud paljud inimesed raskesse olukorda ja nad on sunnitud oma kodu müüki panema. Müügiobjekte on aga palju, mistõttu on oma pakkumisega raske silma paista.“ Samas – kui laenu abil kodu ostu finantseerijate arv väheneb, siis järelikult kasvab nõudlus üürikinnisvara järele.

Majandusteooriast teame ka, et müüja on pea alati huvitatud kõrgemast ja ostja madalamast hinnast. Reaalses elus mängivad aga rolli ka mitmed teised osapooled. Kinnisvaraturg näiteks ei ole mõeldav finantssektorita, sest väga suur osa ostjatest vajab kodu soetamiseks just panga tuge. Kuna aga laenu saamise tingimused on juba muutunud, siis ehk ei olegi mõistlik seda päris krahhi ootama jääda? “Meenutagem siinkohal eelmist majanduskriisi, kui kinnisvara oli küll olude sunnil odavalt saada, kuid ka laenukraanid olid kinni.” tõdes Jaanika Taru. Mõjuvaid põhjuseid mistahes ajahetkel kinnisvara soetamiseks ja omamiseks on tegelikult omajagu.

Keerulisel turul on abiks kinnisvaramaakler

Kas sellises olukorras siis üldse saab kinnisvara eest ausat hinda küsida? Saab ikka – ja siinkohal on abiks professionaalsed maaklerid, kes saavad kogemustele tuginedes soovitusi ja nõu (mh ka kinnisvaraga seotud juriidilistes küsimustes) anda. Muu hulgas võib Hemdeni maakleritelt küsida näiteks ka professionaalsete kinnisvarafotograafide kontakte, et müügikuulutus teiste seas paremini silma paistaks. Vähem tähtis pole ka asjaolu, et maakleri kaasamine on potentsiaalsele ostjale märk usaldusest, mistõttu maksujõulised kliendid vaatavadki tihti ainult maakleri vahendatavaid kuulutusi.

Samas on paljud kinnisvara müüjad raha säästmise eesmärgil professionaalse kinnisvaramaakleri teenustest loobunud ja püüavad oma kinnisvara ise müüa või välja üürida. „Sellega hoiab kokku küll maakleri kaasamisega tekkivaid kulutusi, kuid suureneb oht, et kriitilised detailid, millel võib hiljem olla oodatust suurem kaal, jäävad tähelepanuta,“ rääkis Taru.

Objekti müük algab ennekõike adekvaatsest hindamisest ja siinkohal on professionaali kaasamine vältimatu. Just hindamise käigus selguvad objekti parimad küljed ja tulevad ilmsiks ka varjatud vead, mille mitteavastamine või suisa varjamine võivad müüjale hiljem väga suuri probleeme kaasa tuua.

„Hea maakleri abiga ei jää aga midagi märkamata. Varjatud vead, näiteks majavamm, lekkiv kanalisatsioon, ajahambast puretud konstruktsioonid, on müügitehingu järgselt põhjustanud vaidlusi, mis lähevad kuni kohtuni välja,“ tõi Jaanika Taru näite. “Õnneks on meie maakleritel nii tugevuste kui ka puuduste märkamiseks terav silm ja piisav kogemus, sest Hemden ongi spetsialiseerunud just järelturule,” lisas ta.

Maakler aitab vältida karisid ka üüriturul

Kui kinnisvara müük on praegu võrdlemisi suur väljakutse, siis üüriturul on olukord vastupidine. Inflatsiooni ja kinnisvara kõrgete hindade tõttu on neid inimesi üha rohkem, kellel ei ole võimalik kinnisvara osta ja kes peavad endale kodu üürima. Jällegi, kuna pakkumisi on omajagu, tuleb kuulutus professionaalselt üles ehitada – see tähendab nii tekstilist kui ka visuaalset poolt ehk õigesti valitud fotosid. Miski pole juhuslik.

Ja nagu müügi, nii ka üürile antava objekti puhul on väga oluline võimalikest puudustest esmalt ise teadlik olla ning seejärel neist ka ausalt rääkida. Jah, muu hulgas tuleb üürnikku teavitada ka näiteks häälekatest naabritest. Aus ja avameelne suhtlus tagab üürnikuga pika ja probleemivaba koostöö, mis omakorda konverteerub üürileandjale stabiilseks passiivse tulu allikaks.

Selles on mõistagi oluline roll ka üürnikul, sest teisipidi vaadates lasub üürileandja suurim risk just üürnikul. Õnneks saab ka siinkohal maakler suureks abiks olla, sest kogemusele aga ka konkreetsetele töövõtetele tuginedes selekteerib ta välja probleemse taustaga potentsiaalsed üürnikud. Viimased teavad seda ja üldjuhul suisa väldivad objekte, mida üüritakse välja maaklerite vahendusel.

“Keskmine Eesti elanik ei tee oma elu jooksul väga palju kinnisvaratehinguid, mistõttu neis erilist eksimisruumi olla ei saa,” tõdes Jaanika Taru. „Saatan peitub detailides ja siinkohal tulevadki appi kinnisvaramaaklerid, kes aitavad ostu-müügi või üürimise tehingu sõlmida moel, kus mõlemad osapooled jääksid rahule,“ ütles ta. Seega jah, maakleri kaasamine tähendab küll teatavat kulu, ent südamerahu ja kõigi osapoolte jaoks parim võimalik lahendus on seda väärt.