EKSPERIMENT | Kui palju parem eluase on võimalik osta leebemate kodulaenu tingimuste järgi?

Tänavu aasta 1. aprillist toimus Eesti Panga põhireeglites muudatus seoses maksimaalse laenuvõimekuse arvutamisel. Lihtsamalt öeldes tähendab see seda, et paljude inimeste laenuvõimekus alates sellest kuust suurenes.

"Pankade jaoks muutus intressimäära arvestamise reegel, mida nad peavad kasutama kodulaenu soovija maksimaalse laenuvõimekuse hindamisel," sõnas Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna ökonomist Jana Kask. Siiski jääb antud muudatuse puhul kehtima reegel, et laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumakse võivad kokku moodustada kuni 50% tema netosissetulekust. "Muutus aga see, millist intressimäära tuleb selle arvutuse puhul kasutada."

Enne 1. aprilli oli laenulepingus toodud intressimäär ehk euribor+marginaal, millele oli lisatud 2 protsendipunkti või 6%, sõltuvalt sellest, kumb oli kõrgem. "Kuid alates aprillist pangad enam 2 protsendipunktilist lisa arvestama ei pea, mis tähendab, et maksimaalset laenuvõimekust tuleb edaspidi hinnata vähemalt 6% intressimääraga," sõnas Kask ning lisas, et sarnaselt toimis see reegel ka tegelikult kuni 2022. aasta lõpukuudeni. Hiljem hakkas baasintressimäärade tõus laenuvõtmisele karmistavalt mõjuma.

Maksimaalse laenuvõimekuse arvutus muutus ainult kodulaenudele. "Kuna aga kodulaenu andmisel tuleb arvestada majapidamise laenukoormust tervikuna, tuleb arvesse võtta ka tema kõikide varem võetud laenude ja liisingute igakuiseid makseid," rääkis Jana Kask. "Mistahes muude laenude andmine Eestis praegu piirmääradega reguleeritud ei ole." Kask sõnas, et kuna tarbimislaene väljastavad peale pankade veel mitmed muud erinevad laenuandjad, peaks nende laenude regulatsioon hõlmama laenuturgu laiemalt. "See on aga rahandusministeeriumi pädevuses. Samas teevad pangad ise analoogseid laenuvõimekuse teste oma klientidele ka muude laenude puhul."

Lisaks intressiarvestuse muutmisele täpsustas Eesti Pank ka seda, kuidas erigraafikute puhul tuleb laenuvõtja laenuvõimekust hinnata. Näiteks pakuvad mõned pangad selliseid erigraafikuga laene, mis võimaldab eluasemelaenu põhiosa maksta pangale tagasi hilisematel aastatel. Kuna see võib viia laenukoormuse liigsele suurenemisele, täpsustasime reeglites, et erigraafiku kasutamise puhul tuleb laenumakse arvutada kogu laenulepingu perioodi keskmisena.

Otsus muuta põhireeglit tuli Kase sõnul sellest, et praegune kõrgete intressimäärade keskkond näitas ilmekalt, et kui intressimäärad on tipus, võib täiendava 2% intressimääraga arvestamine piirata liigselt inimeste laenuvõimekust. "Keskpanga hinnangul on laenuvõimekuse arvutusi tehes piisav lähtuda intressitsükli kõrgeimast intressimäärast. 2022.–2023. aasta intressitõusu perioodil kerkis eluasemelaenu keskmine intressimäär 6% lähedale, mis kinnitas, et 6% ongi selleks mõistlik pikaajaline lähtealus."

Selleks, et paremini mõista, mida tähendavad uued reeglid, palusime Eesti Panga ökonomistil tuua kahe illustreeriva näite põhjal välja, milline on antud näidete puhul arvutus.

Mõlema näite puhul on eeldatud, et laenu võetakse maksimaalseks perioodiks ehk 30 aastaks, panga pakutav eluasemelaenu intressimäär on 5,5% (sisaldab nii euribori kui marginaali). Laenuvõtjal pole varasemalt ühtegi laenu, liisingut, järelmaksu. Lisaks tuleb kindlasti arvestada, et pangad võivad laenuvõimekuse arvestamisel võtta arvesse muid asjaolusid, sealhulgas kommunaalmaksetele kuluvat summat ning muid kulusid, mis võib maksimaalselt võimalikku laenusummat oluliselt vähendada.

NÄIDE: 35-aastane abielus pereema, kellel on 2 last ning abikaasad soovivad osta korteri Tallinnasse. Kokku on pere sissetulekud 4500€ brutos. Milline oli nende laenuvõime enne, milline nüüd?

Ligikaudu 3500 eurose netosissetuleku suhtes võib selle pere maksimaalne laenumakse olla 1750 eurot.

ENNE: Kui kasutada 7,5% intressimäära (5,5% + 2%), on maksimaalne laenusumma 250 000 eurot
NÜÜD: Kui kasutada 6% intressimäära, on maksimaalne laenusumma ca 290 000 eurot

Enne oleks saanud perekond osta endale näiteks vanema 4-toalise korteri Tallinna kesklinnas, mis vajaks renoveerimist. Samuti saaks olla valikus ka Tiskres asuv 4-toaline 2006. aastal ehitatud korter. Ka uusarendustesse leidub 250000 euro eest kortereid, kuid need on enamasti 2- või 3-toalised.

Uue arvutuse põhjal ehk 290000 euro eest saaks soetada endale nii 2-toalise korteri Tallinna südalinna, kui ka näiteks katuseterrassiga 3-toalise korteri Haaberstisse. Loomulikult suureneb antud juhul ka 4-toaliste korterite valik.

NÄIDE: 20-aastane tudeng, kelle sissetulek on 1500€ bruto. Ta soovib osta 1-toalist korterit Tartusse. Milline oli tema laenuvõime enne, milline nüüd?

Ligikaudu 1200 eurose netosissetuleku suhtes võib selle tudengi maksimaalne laenumakse olla 600 eurot.

ENNE: Kui kasutada 7,5% intressimäära (5,5% + 2%), on maksimaalne laenusumma 85 000 eurot
NÜÜD: Kui kasutada 6% intressimäära, on maksimaalne laenusumma ca 100 000 euro

Enne oleks saanud noor osta endale näiteks Karlova linnaosas asuvasse uusarendusse 1-toalise korteri. Samuti mahuks antud hinnavahemiku sisse ka 3-toalisi kortereid. Kui noorel on siiski soov kindlalt soetada just 1-toaline, siis kõige odavam korter on müügis 35 000 euro eest.